1.5.1. 공인중개사의 주의의무의 정도(임대차)

1. 공인중개사법 제 25조는 공인중개사에게 중개대상물의 확인 및 설명의무를 부과하고 있으므로, 공인중개사는 대통령령에 따라 중개대상물 확인설명서를 교부하여야 합니다.

2. 구체적으로 공인중개사가 확인, 설명해야 할 사항은 공인중개사법에 의하여 아래와 같이 규정되어 있습니다.

가. 당해 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계

나. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 

다. 그 밖에 대통령령이 정하는 사항)

3. 공인중개사법 시행령에 의하연 공인중개사는 아래의 사항에 관하여도 설명할 의무를 부담합니다.

  1) 중개대상물의 종류ㆍ소재지ㆍ지번ㆍ지목ㆍ면적ㆍ용도ㆍ구조 및 건축연도 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항

  2) 소유권ㆍ전세권ㆍ저당권ㆍ지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항

  3) 거래예정금액ㆍ중개보수 및 실비의 금액과 그 산출내역

  4) 토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항

  5) 수도ㆍ전기ㆍ가스ㆍ소방ㆍ열공급ㆍ승강기 및 배수 등 시설물의 상태

  6) 벽면 및 도배의 상태

  7) 일조ㆍ소음ㆍ진동 등 환경조건

  8) 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장ㆍ학교와의 근접성 등 입지조건 

  9) 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율

 

4. 특히, 부동산의 매매가가 불안정한 상태에서 다가구 주택의 일부에 관한 전세계약을 체결할 경우, 기 거주하고 있는 임차인들의 임대차보증금 규모를 정확히 파악하여야 새로운 임차인에게 이를 설명하여야 하고, 임대인이 이러한 정보를 제공하지 않는 경우, 임대인이 정보를 제공하지 않고 있다는 사실도 함께 고지하여야 합니다.

 

5. 공인중개사가 다가구 주택의 전체 임대차 보증금 규모를 확인하지 않고, 임대차계약을 중개한 이후, 임차인이 향후 임대차보증금 전액을 반환받지 못할 경우, 공인중개사는 중개물에 관한 확인 및 설명을 할 의무를 다하지 못하였다는 이유로 손해배상의 책임을 부담할 수 있습니다(대법원 2011다63857 판결 등 참조).