1.6.1 부동산 중개 보수 중개보수의 적정성

1. 공인중개사를 통하여 부동산의 매매, 임대 등의 거래를 할 경우, 공인중개사에 대한 보수 또는 수수료(이하 중개보수라고만 한다)가 발생한다.  그런데, 중개수에 관하여는 굉장히 깜깜이로 운영되는 것이 사실이다. 본 편을 통하여서는 중개보수의 적정성에 관하여 살펴볼 것이다.

2. 공인중개사를 통하여 거래를 할 경우, 통상 공인중개사가 제공하는 표준계약서를 이용하고, 표준계약서에 특정한 약관을 부가하여 계약서를 완성한다. 이 표준계약서의 뒤편에는 통상 물건에 관한 현황표가 붙게되는데, 요즘에는 물건현황표 말미에 공인중개사의 보수를 약정하는 경향이 있다. 예전에는 물건현황표에 중개 보수 기재되지 않은 상태로 공인중개사가 내미는 중계율표 등을 보고 요율을 확인하였는데, 이러한 중계율표를 통한 공인중개사 중개보수 부과가 문제가 되면서 물건현황표에 중개보수를 기재하는 방식으로 보완이 된 것으로 보인다.

3. 다만, 이러한 방식의 중개보수 표시방식과는 별개로 공인중개사 수수료 결정의 방식에는 문제가 있다. 즉, 공인중개사는 의뢰인과 수수료에 관하여 협상을 하지 않고, 오로지 자신의 판단에 의하여 중개보수를 강요하는 방식으로 중개보수를 결정한다는 것이다.

4. 논의를 진행하기 전에 공인중개사의 보수에 관한 규정을 살펴본다.

아래는 공인중개사법의 규정이다.

제32조(중개보수 등) ① 개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효ㆍ취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다.

② 개업공인중개사는 중개의뢰인으로부터 제25조제1항의 규정에 의한 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 제31조의 규정에 의한 계약금등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비를 받을 수 있다.

③ 제1항에 따른 보수의 지급시기는 대통령령으로 정한다. ④ 주택(부속토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)의 중개에 대한 보수와 제2항에 따른 실비의 한도 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령이 정하는 범위 안에서 특별시ㆍ광역시ㆍ도 또는 특별자치도(이하 "시ㆍ도"라 한다)의 조례로 정하고, 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 보수는 국토교통부령으로 정한다. 공인중개사법 시행규칙은 다음과 같다

공인중개사법은 주택에 관한 중개보수는 시도 조례로 정할 수 있도록 하고, 주택 이외의 중개대상물에 관한 보수는 국토교통부령으로 정하도록 규정하고 있다.

국토교통부령 은 다음과 같다.

제20조(중개보수 및 실비의 한도 등) ①법 제32조제4항에 따른 주택의 중개에 대한 보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 그 일방으로부터 받을 수 있는 한도는 매매ㆍ교환의 경우에는 거래금액의 1천분의 9이내로 하고, 임대차 등의 경우에는 거래금액의 1천분의 8이내로 한다. 

서울특별시 조례에 따른 중개보수 한도는 다음과 같다.

4. 규정의 검토

 가. 중개보수에 관한 규정의 주요내용은 다음과 같다.

  1)  중개보수의 한도는 시도 조례나 국토교통부령으로 정한다.

  2)  주택 이외의 중개보수 한도는 9/1000, 8/1000 을 한도로 한다.

  3) 주택 의 중개보수 한도는 6/1000 이하를 한도로 한다.

 나. 위 규정을 통하여 알 수 있듯이, 중개보수에 관한 규정은 명확히 그리고 명백하게 중개보수의 한도에 관하여 규정을 하고 있고, 중개보수를 특정하지 않고 있다.

 다. 따라서, 공인중개사는 위 규정에 따른 중개보수 한도 내에서 중개의뢰인과 중개보수액에 관한 협상을 할 필요가 있다. 그럼에도 불구하고, 현실의 상당수 공인중개사들은 위 중개보수 한도를 중개보수라는 명시적 혹은 묵시적 의사표를 통하여 중개보수를 협상에 의하지 않은 채로 중개보수 한도액을 일방적인 결정으로 청구하고 있다.

 라. 통상 부동산 거래를 원하는 의뢰인들이 급하게 주택을 구하는 경우에는, 별 의심없이 혹은 의심이 있더라도 공인중개사와 마찰을 피하기 위하여 혹은 급하게 주택을 구하는 입장에서 중개사와 특별히 협상을 시도하지 않고 부동산 거래 계약서에 날인하여 이를 받아들인다. 다만, 이는 법령에 대한 홍보부족과 중개보수에 대한 욕심으로 이어지는 현상으로 보이고, 공인중개사협회를 통하여 시급하게 인식 및 실무의 개선이 이루어져야 할 것이다.