코로나 시대 임대료 감액, 법원이 나서야 할 때

 

전 세계가 코로나로 고통받기 시작한 것이 벌써 1년이 지나고 있는 것 같다. 이 위기의 시작 때만에도 바이러스 하나로 이렇게 길게 그리고 전지구적으로 고통받을지는 상상하지도 못하였다.

 

한국은 K 방역으로 나름 오랫동안 방어를 하였으나, 결국 확진자 수가 증가하며 방역의 수위를 올려갔다. 식당이야 먹고사는 문제 때문에 폐쇄하지 못하였으나, 체육시설은 생명유지와 직접 연결되지 않아서 인지 작년부터 비교적 오랜기간 폐쇄가 유지되고 있다.

 

내가 다니는 체육관도 일시 폐쇄하여 관장님이 어려움을 호소하고 계시고, 유튜브 흑자헬스도 많이 힘들다고 유투브에서 호소하는 것을 볼 수 있었다.

 

www.donga.com/news/Economy/article/all/20201217/104481979/1

헬스장-식당 2.5단계 직격탄… “폐업하거나 집 팔아 버틸수밖에”

 

news.joins.com/article/23965125

헬스장서 먹방 찍던 핏블리, 깡소주 마시며 "폐업합니다"

 

자영업자에 대한 지원방법은 그 주체에 따라, 방법에 따라 다양할 것이다. 각종 보조금과 대출금으로 그들의 고통을 일정부분 덜어줄 수 있을 것이다.

 

다만, 임대료에 관하여는 한가지 짚고 넘어갈 필요가 있다. 최근 기사를 보면 정부가 임대료를 지원하는 내용의 기사가 있다. 결국 세금으로 형성된 재원을 건물주에게 지급하는 것인데, 이것이 임차인을 지원하기 위한 것인지 건물주를 지원하고자 하는 것인지 의문이 든다.

 

www.chosun.com/special/future100/fu_general/2021/01/11/4KYA33J3IRGSZLIVSCC6MMWRW

“코로나 고통 소상공인 부담 줄일 것” 제주도, 임대료 감면 6월까지 연장

www.hani.co.kr/arti/politics/assembly/974355.html

자영업자 임대료 ‘인하냐 지원이냐’…고민 깊은 민주당

 

우리법은 경제변동 상황에서 임차인이나 임대인이 차임의 증감을 요청할 수 있도록 규정하고 있다. 특히, 상가건물임대차보법은 이에 더하여 감염병에 따른 경제사정 변동 시 차임의 증감을 청구할 수 있도록 규정하고 있다. 따라서, 경제사정 변동을 이유로 임차료의 감액을 청구할 충분한 근거가 있다.

 

다만, 우리 법원은 당해 규정의 적용에 상당히 인색하다. 아래 판례에서 보다시피 단군이례 최대 위기라고 하였던 IMF 외환위기 때도 우리 법원은 차임감액청구권을 인정하지 않았다. 법원이 인정하지 않으면 변호사들도 당해 규정이 실제로 적용되기 어렵다고 판단하여 의뢰인에게 권하지를 않는다.

 

결국, 관련 법규정은 사문화되어 활용되지 않고,  법에 의해서가 아니라 행정기관의 재량 및 판단에 의하여 사인 간의 문제를 해결하는 사례가 추가된다.

 

물론, 국가적 재난에 행정부가 법이 허용하는 한도 내에서 법을 집행하는 것이 못마땅한 것은 아니다. 다만, 정부의 지원책은 지원책대로 집행하되, 민사법의 법률이 실제 경제사회에서 작동하지 않는 것, 그리고 당해 법규정의 행사를 거추장스러워하거나 자신과 관계없는 남의나라 법률처럼 생각하는 것이 못마땅하다.

 

코로나와 같은 재앙의 시대에 임차료 감액은 충분히 법원에 이하여 판단받을 만한 것으로 보인다. 법원의 전향적인 판단으로 당해 법규정이 활기를 가지고 경제사회에 활용되기를 기대한다.

 

 

 

민법

제628조 (차임증감청구권) 임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다라고 규정하고 있다.

 

상가건물임대차 보호법

제11조(차임 등의 증감청구권) ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.  <개정 2020. 9. 29.>

② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

③ 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병에 의한 경제사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 제1항에 따라 증액을 청구하는 경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 같은 항 단서를 적용하지 아니한다.  <신설 2020. 9. 29.>

[전문개정 2009. 1. 30.]

 

관련 판례

원고들이 이 사건 식당과 스낵코너에 대한 입찰을 한 날은 1997. 10. 29.로서 앞서 본 경제위기가 시작되기 직전이었고, 이 사건 사용계약이 체결된 이후로서 본격적으로 경제위기가 시작된 1997. 말경부터 1998.까지 사이에 울산공항 이용 여객이 감소하여 1998.에는 1997. 대비 28.7% 감소(1996년 대비 15.5% 감소)하였으며, 원고들이 이 사건 식당과 스낵코너를 반납한 후에 실시된 입찰에서 이 사건 식당은 사용료율 약 30%, 이 사건 스낵코너는 사용료율 약 10%에 각 낙찰된 점을 종합하면 원고들의 영업수익이 당초 예상과 달리 저조하게 되었으리라고 추정되나, 한편 이 사건 식당과 스낵코너의 구체적인 영업실적은 물론 울산 신공항 이용 여객수의 감소와 이 사건 식당 및 스낵코너 영업실적과의 상관관계를 알 수 있는 자료가 기록상 전혀 없을 뿐만 아니라, 울산공항 여객이 1997.에는 1996. 대비 18% 증가하기도 하였던 것에 비추어 1998.의 1997. 대비 여객수 변동폭이 1997.의 1996. 대비 변동폭의 약 1.6배에 불과한 데다가, 사용료 산정의 또 다른 기준이 되는 이 사건 식당의 재산가액에 변동이 있었음을 찾아볼 증거도 없고, 새로이 실시된 입찰에서 사용료율이 대폭 낮아진 것은 경쟁방법에 의한 가격의 결정에는 수요와 공급의 요소 외에 참가자들의 심리적 요소도 무겁게 고려되므로 위와 같이 사용료율이 낮아졌다는 사정만으로 종전의 사용료율이 부당하였다고 단정할 수도 없는 점 등에 비추어 보면,울산 신공항청사의 개청과 함께 이 사건 식당과 스낵코너를 임대받은 원고들의 영업실적이 예상보다 저조하였다고 하여도 이는 경영예측과 이에 따른 투자의 실패로서 원고들 스스로가 이를 감수하여야 할 사정에 불과하고, 이 사건 식당과 스낵코너에 대한 사용료 약정이 임차물에 대한 공과부담 기타 경제사정 등의 변경으로 인하여 현저히 부당하게 된 것이라고 할 수는 없다.

 

[2]토지 임대인이 차임에 갈음하여 토지 임차인으로부터 매점의 운영권을 인수받기로 약정한 후 최초 계약일부터 19년, 매점운영권 인수일부터 9년이 지나 부동산의 차임이 2배 가까이 증가하고 부동산의 지가상승에 따른 공과부담이 증가한 반면, 매점의 독점적 지위가 상실되어 매점의 운영수입이 2분의 1 이상 감소함으로써 결국 매점의 운영수입이 부동산 차임의 2분의 1 정도에 불과하게 된 경우, 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 않게 되었다고 보아 임대인에게 차임증액청구를 인정한 사례.【참조조문】