2.4.4 상가건물 계약갱신 요구권의 연장 가능성 여부

1. 상가건물임대차보호법에 따라 상가건물의 임차인은 상가건물의 소유자가 변경된다고 하더라도 기존에 발생한 대항력과 우선변제권을 주장할 수 있습니다.

2. 다만, 신소유자와 임차인간의 협의에 따라 기존의 법률관계를 소멸시키고, 새로운 임대차계약을 체결할 수 있는데, 이 경우에 이경우에는 종전의 임대차계약은 당사자간 합의로 소멸되므로, 종전 임대차계약을 기초로 발생하였던 대항력 및 우선변제권 등도 종전의 임대차계약과 함께 소멸합니다.

3. 한편, 상가건물임대차보호법 제 10조에 따라, 임차인은 최초 계약시 부터 5년간 임대차계약의 갱신을 청구할 수 있는 바, 위와 같이 새로운 임대차계약을 체결할 경우에 새로운 임대차계약 체결 시부터 5년간 계약갱신청구권을 행사할 수 있는지 여부가 문제될 수 있습니다.

4. 아직 사안에 적용할 수 있는 대법원 판례가 확인되지는 않았지만, 어떠한 목적물에 관하여 임차인이 상가건물임대차보호법상의 대항력 또는 우선변제권 등을 취득한 후에 그 목적물의 소유권이 제3자에게 양도되면 임차인은 그 새로운 소유자에 대하여 자신의 임차권으로 대항할 수 있고, 새로운 소유자는 종전 소유자의 임대인으로서의 지위를 승계한다(상가건물임대차보호법 제3조 제1항, 제2항, 제5조 제2항 등 참조). 그러나 임차권의 대항 등을 받는 새로운 소유자라고 할지라도 임차인과의 계약에 기하여 그들 사이의 법률관계를 그들의 의사에 좇아 자유롭게 형성할 수 있는 것이다. 따라서 새로운 소유자와 임차인이 동일한 목적물에 관하여 종전 임대차계약의 효력을 소멸시키려는 의사로 그와는 별개의 임대차계약을 새로이 체결하여 그들 사이의 법률관계가 이 새로운 계약에 의하여 규율되는 것으로 정할 수 있다. 그리고 그 경우에는 종전의 임대차계약은 그와 같은 합의의 결과로 그 효력을 상실하게 되므로, 다른 특별한 사정이 없는 한 이제 종전의 임대차계약을 기초로 발생하였던 대항력 또는 우선변제권 등도 종전 임대차계약과 함께 소멸하여 이를 새로운 소유자 등에게 주장할 수 없다고 할 것이다.(대법원 2013.12.12, 선고, 2013다211919, 판결 참조) 라는 대법원 판결에 취지에 비추어, 새로운 임대차계약의 체결로 기존의 계약관계를 소멸시킬 경우로 인정될 경우에는 새로운 임대차계약 체결 시부터 5년간 계약갱신을 청구할 수 있다고 판단할 근거도 충분하다고 보입니다.