2.4.3 상가건물 계약갱신요구권 행사 기간

1. 상가건물임대차보호법 상 계약갱신요구권의 행사기간은 5년입니다.

2. 상가건물이 매각되어 임대인이 변경된다고 하더라도, 상가건물의 인도와 사업자등록신청을 통하여 대항력을 갖춘 임차인은 상가건물의 양수인에게 임대차계약의 승계를 주장할 수 있고, 이에 따라 임대차 계약 체결 이후 5년 간 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

3. 다만, 계약갱신요구권은 '최초의 임대차 기간'을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있으므로, 상가건물이 매각될 경우, 상가건물이 매매되기 이전의 임대차기간을 포함하여 5년간 행사할 수 있습니다.

4. 예를 들어, 상가건물을 임차하여 2년간 영업을 한 이후에 상가건물의 소유자(혹은 임대인)이 변경된 경우, 임차인은 소유자(임대인) 변경 후 3년 간 임대차 계약의 갱신을 요구할 수 있습니다.

대법원 2006. 3. 23. 선고 2005다74320 판결

상고이유를 판단한다.

상가건물 임대차보호법 제10조 제2항은 ‘임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다’라고 규정하고 있는바, 위 법률규정의 문언 및 임차인의 계약갱신요구권을 전체 임대차 기간 5년의 범위 내에서 인정하게 된 입법 취지에 비추어 볼 때 ‘최초의 임대차 기간’이라 함은 위 법 시행 이후에 체결된 임대차계약에 있어서나 위 법 시행 이전에 체결되었다가 위 법 시행 이후에 갱신된 임대차계약에 있어서 모두 당해 상가건물에 관하여 최초로 체결된 임대차계약의 기간을 의미한다고 할 것이다.

원심이, 위 법 시행 이후 갱신된 임대차계약에 관하여는 갱신일로부터 5년간 임차인의 계약갱신요구권이 인정되고, 이 사건 부동산에 관한 임대차계약은 위 기간 내에 행해진 계약갱신요구권의 행사에 의하여 적법하게 갱신되었다는 피고의 주장에 대하여, 피고가 이 사건 부동산을 1993.경 최초로 임차하여 계속 점유·사용하여 오고 있으므로 위 최초 임차일로부터 5년이 이미 경과한 시점에서 피고는 더 이상 원고에게 계약갱신을 요구할 수 없다고 판단한 것은 위 법리에 따른 것으로서 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 판단유탈이나 상가건물임대차보호법 제10조 제2항에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다.