1.3 공인중개사법 상 중개대상물의 범위

1.공인중개사법은 중개대상물의 범위에 관하여 다음과 같이 규정하고 있다.

법제 3조 (중개대상물의 범위)

1. 토지

2. 건축물 그 밖의 토지의 정착물

3. 그 밖에 대통령령이 정하는 재산권 및 물건

- 법 시행령 규정「입목에 관한 법률」에 따른 입목 및「공장 및 광업재단 저당법」에 따른 공장재단 및 광업재단

즉, 공인중개법상 중개라 함은 토지, 건축물, 입목 및 공장재단등을 중개대상물로 하여 거래 당사자간 매매, 교환, 임대차 등 권리 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것이다.

2. 토지 상 구조물에 관하여

가. 중개대상물은 법 제3조 제2호에 따른 건축물과 토지의 정착물이다. 그런데, 법률상 독립된 부동산으로서의 건물이라고 하려면 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽으로 구성되어 있어야 한다. (대법원1986. 11. 11. 선고 86누173 판결,대법원 1996. 6. 14. 선고 94다53006 판결 등 참조, 따라서, 건물이 아닌 것은 공인중개사 중개대상물이 아니다.

나. 법에 따른 토지의 정착물로 인정되기 위하여는 토지에서 쉽게 분리, 철거가 어려운 것이어야 한다. 다라서, 토지에 볼트조립방식으로 설치한 구조물은 건물 도는 토지의 정착물로 인정받지 못하여 공인중개사가 중개할 수 있는 중개대상물이 아니다.

관련 판례대법원2009.1.15 선고 2008도9427판결

이 사건 각 세차장구조물은 콘크리트 지반 위에 볼트조립방식 등을 사용하여 철제 파이프 또는 철골의 기둥을 세우고 그 상부에 철골 트러스트 또는 샌드위치 판넬 지붕을 덮었으며, 기둥과 기둥 사이에 차량이 드나드는 쪽을 제외한 나머지 면 또는 3면에 천막이나 유리 등으로 된 구조물로서 주벽이라고 할 만한 것이 없고, 볼트만 해체하면 쉽게 토지로부터 분리·철거가 가능하므로 이를 토지의 정착물이라 볼 수는 없다고 할 것이다(대법원1966. 5. 31.66다551 판결 참조).

3. 저당권에 관하여

공인중개사가 부동산과 분리하여 저당궈만을 따로 거래할 수 있는가에 대하여

법원은 법 제3조에 규정된 중개대상물에 저당권 등 담보물권이 포함된 것으로 본다(대법원 1990. 2. 13.선고89도1885판결,대법원 1991. 4. 23. 선고 90도1287판결 등 참조).

4. 아파트 입주권에 관하여

법원은 피분양자가 아파트 피분양자로 선정되거나 분양계약이 체결된 후에 그에 관한 매매 등 거래를 중개하는 것은 건물의 중개행위에 해당하는 것으로 해석한다. 다만, 아파트 추첨기일에 신청을 하여 당첨되면 아파트의 분양예정자로 선정될 수 있는 지위를 가리키는 입주권은 법 제 LETTER-SPACING: 0pt">3조에서 말하는 중개대상물에 해당하지 않는다고 보고 있다( 대법원 1990. 2. 13. 선고 89도1885 판결,대법원 1991. 4. 23. 선고 90도1287 판결 등 참조).