3.1 분양권 전매제한

1. 아파트 분양권 전매에 관한 단속이 있은 이후에는 분양권을 양수받은 지위에 관한 문의가 많다. 특히, 분양권 매수자가 향후 수분양자 지위를 박탈당하지 않을까 하는 불안감이 많이 느껴집니다.

2. 주택법은 분양권 전매에 제한을 두고 있으나, 사업주체인 분양자가 사후적으로 주택공급계약을 취소하거나, 무효로 만들지 않는 이상, 주택법을 위반하여 분양권을 전매하였다고 하여, 분양권 전매계약이 즉시 무효로 되지는 않습니다.

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3. 참조 판례 (대법원 2011 5. 26. 선고 2010다1022991 판결)

대법원2011.5.26.선고 2010다102991판결[부당이득금][공2011하,1285]

【판시사항】

[1]구 주택법 제39조 제1항의 전매금지규정이 효력규정인지 여부(소극)

[2] 당사자가 표시한 문언에 의하여도 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우, 법률행위 해석 방법

[3] 뉴타운 도시개발사업을 시행하는 에스에이치(SH)공사를 상대로 이주대책신청을 한 갑이 이주대책자 확인·결정 전 수분양권을 을에게 매도하였고, 을이 다시 병에게 매도한 사안에서, 갑이 수분양권 취득 요건을 갖추지 못하여 수분양권이 발생하지 않거나 수분양자 명의변경이 불가능한 경우에는 을이 명의변경에 필요한 서류를 병에게 제공하였다는 사정만으로 매매계약상 필요한 의무 이행을 다하였다고 할 수 없다고 한 사례 

[4] 뉴타운 도시개발사업을 시행하는 에스에이치(SH)공사를 상대로 이주대책신청을 한 갑이 이주대책자 확인·결정 전 수분양권을 을에게 매도하였고, 을이 다시 병에게 매도한 사안에서, 을이 병에게 수분양권을 전전 양도할 당시 갑이 수분양권을 취득하지 못할 수 있어 매매계약 이행을 후발적으로 불가능하게 할 수 있는 하자가 존재함에도, 장래 발생할 수분양권을 병이 이상 없이 인수할 수 있도록 약정하였고 그 후 갑이 이주대책자 선정에서 배제됨으로써 수분양권이 발생하지 않는 것으로 확정되었다면 을에게 매매계약 이행이 후발적 불능으로 귀착된 데 대한 귀책사유가 있으므로, 병은 매매계약을 해제할 수 있다고 한 사례

【판결요지】

[1] 구 주택법(2009. 2. 3. 법률 제9405호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 주택법’이라 한다)이 같은 법 제39조 제1항의 전매금지규정을 위반한 행위에 관하여 같은 조 제2항에서 위반행위자에 대하여 주택공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소할 수 있다는 규정을 두고, 같은 조 제3항에서 소정의 주택가격에 해당하는 금액을 지급한 때에는 지급한 날에 사업주체가 당해 주택을 취득한 것으로 본다고 규정한 점에 비추어 보면, 구 주택법은 같은 법 제39조 제1항을 위반한 행위를 효력규정 위반으로 보아 당연 무효로 보는 입장을 취하지 아니하고, 대신 사업주체의 사후적인 조치 여하에 따라 주택공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소하는 등으로 위반행위의 효력 유무를 좌우할 수 있도록 하는 입장을 취하고 있다고 해석된다. 따라서 구 주택법 제39조 제1항의 금지규정은 단순한 단속규정에 불과할 뿐 효력규정이라고 할 수는 없어 당사자가 이에 위반한 약정을 하였다고 하더라도 약정이 당연히 무효가 되는 것은 아니다.

[2] 법률행위의 해석은 당사자가 표시행위에 부여한 객관적인 의미를 명백하게 확정하는 것으로서, 당사자가 표시한 문언에 의하여 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우에는 문언 내용과 법률행위가 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 법률행위에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래관행 등을 종합적으로 고찰하여 사회정의와 형평의 이념에 맞도록 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 합리적으로 해석하여야 한다.

[3] 뉴타운 도시개발사업을 시행하는 에스에이치(SH)공사를 상대로 이주대책신청을 한 갑이 이주대책자 확인·결정 전 수분양권을 을에게 매도하였고, 을이 수분양권을 다시 병에게 매도한 사안에서, 위 공사가 신청을 받아들여 갑을 이주대책대상자로 확인·결정하여야만 비로소 갑은 구체적인 수분양권을 취득하게 되는데, 갑이 위 확인·결정 전에 수분양권을 양도한 것은 장래에 수분양권이 정상적으로 발생한다는 점을 계약이행의 조건 내지 내용으로 삼아 양도한 것으로 보아야 하고, 을 역시 같은 취지에서 병에게 수분양권을 다시 양도한 것으로 보이므로, 위 공사가 갑을 이주대책자로 선정하고 병 앞으로 수분양권자 명의변경을 허용함으로써 매매계약의 목적을 달성할 수 있는 경우에는, 을이 수분양권자 명의변경에 필요한 서류를 병에게 교부함으로써 이행의무를 다한 것으로 볼 수 있지만, 갑이 수분양권 취득 요건을 갖추지 못하여 수분양권이 발생하지 않거나 수분양자 명의변경이 불가능하다는 등 특별한 사정이 있는 경우에는 을이 병에게 명의변경 서류를 제공하였다는 사정만으로 매매계약상 필요한 의무 이행을 다하였다고 할 수 없다고 한 사례.

[4] 뉴타운 도시개발사업을 시행하는 에스에이치(SH)공사를 상대로 이주대책신청을 한 갑이 이주대책자 확인·결정 전 수분양권을 을에게 매도하였고, 을이 수분양권을 다시 병에게 매도한 사안에서, 을이 병에게 수분양권을 전전 양도할 당시 최초 양도인인 갑이 구 주택법(2009. 2. 3. 법률 제9405호로 개정되기 전의 것) 제39조 제1항과 위 공사가 규정한 이주대책자 선정요건을 위반하였기 때문에 위 공사의 조치 여하에 따라 장차 수분양권을 취득하지 못할 수 있는 상태에 있었고, 이는 매매계약 이행을 후발적으로 불가능하게 할 수 있는 하자가 있는 경우에 해당하는데, 이와 같이 매매 당시 이미 하자가 존재함에도 을이 이러한 사실을 병에게 고지하지 아니한 채 장래 발생할 수분양권을 병이 아무런 이상 없이 인수할 수 있도록 하는 것을 특약사항으로 하여 매매계약을 체결한 점, 그 후 약정과 달리 당초 존재하던 하자가 현실화되어 갑이 이주대책자 선정에서 배제됨으로써 수분양권이 발생하지 아니한 것으로 확정된 결과 병은 수분양권을 인수할 수 없게 된 점 등을 종합하면, 을에게는 매매계약 이행이 후발적 불능으로 귀착된 데 대한 귀책사유가 있으므로, 병은 을을 상대로 약정에 따른 채무를 불이행하였음을 이유로 매매계약을 해제할 수 있다고 한 사례.